Diritto Condominiale

- La formazione di un condominio non necessita di un atto di costituzione ad hoc, ma avviene naturalmente quando l’originario unico proprietario dell’edificio, in genere il costruttore, procede alla alienazione delle singole unità immobiliari che lo costituiscono. In definitiva il condominio sorge per effetto dell’acquisto delle porzioni immobiliari che costituiscono l’edificio da parte dei terzi acquirenti che di volta in volta, ed in conseguenza del trasferimento del relativo diritto di proprietà, acquisiscono lo status di condomini. Pertanto, contrariamente a quanto è previsto per le società e per le persone giuridiche in genere, la nascita di un condominio non è subordinata alla redazione di un atto formale ma risponde ad esigenze pratiche rappresentate dalla necessità che due o più proprietari ( condomini) partecipino, in proporzione al valore delle rispettive unità immobiliari, alle spese necessarie alla gestione e conservazione della proprietà comune. In effetti il Condominio, nel nostro ordinamento, non è provvisto di personalità giuridica, ma è definibile come un ente di gestione, il cui unico scopo è quello di mantenere e gestire la cosa comune mediante i contributi dei singoli condomini. Non a caso il codice civile non prende in esame le modalità di costituzione del condominio, in quanto, come detto, non dipende da atti giuridici, ma da elementi di fatto consistenti nella coesistenza di due o più proprietari/condomini. Il codice civile all’art. 1129. Si limita a stabilire che la nomina di un amministratore è obbligatoria quando i condomini sono in numero pari o superiore a cinque mentre l’art. 1138 c.c. stabilisce che la redazione del regolamento di condominio è obbligatoria quando i condomini sono in numero pari o superiore a dieci. In entrambi i casi come è evidente il condominio preesiste sia alla nomina di un amministratore, sia alla redazione del regolamento.

- No, in alcun caso il condomino può astenersi dal pagamento degli oneri condominiali adducendo la inadeguatezza o la carenza dei servizi condominiali. Più specificatamente le obbligazioni condominiali sono definite propter rem o deambulatorie, nel senso che sono legate alla proprietà. In sostanza mediante il titolo di proprietà si individua il soggetto obbligato al pagamento degli oneri condominiali in un determinato momento storico. Da questa peculiarità discendono diverse conseguenza giuridiche. Ai nostri fini la più significativa è quella che l’obbligazione di corrispondere gli oneri condominiali, proprio perché legata alla proprietà dell’unità immobiliare inserita nel condominio, non partecipa del carattere della corrispettività tipica delle obbligazioni contrattuali. Ne discende che solo il condominio in persona dell’Amministratore pro tempore può contestare al fornitore la cattiva o inadeguata prestazione e, ricorrendone i presupposti sospendere o interrompere i pagamenti. Per contro il singolo condomino non può astenersi dal pagamento degli oneri condominiali adducendo un inadempimento consistente nella cattiva o inesistente prestazione del o dei servizi condominiali, in quanto nei rapporti tra il singolo condomino ed il condominio, non si applica il principio inademplenti non est adimplendum tipico dei contratti sinallagmatici. Le doglianze potranno essere fatte valere in sede di assemblea che potrà deliberare in ordine al problema fino a giungere alla sostituzione del fornitore inadempiente.